아파트 등기부등본 보는법 표제부 전유부 차이 갑구 을구 주의사항

부동산 계약시 체크해야할 서류들이  많은데요. 오늘은 그중에서 제일 기본적으로 많이들 알고 확인하는 아파트 등기부등본 보는법 부터 표제부 전유부 차이 갑구 을구 보는 방법 및 주의사항 관련된 내용들을 정리해드리겠습니다.

 

 

1. 아파트 등기부등본 보는법

 

지난 포스팅 이어서 등기부등본 보는법 2편입니다. 오늘 세세하게 설명드리지 못하는 중요한 내용들이 지난 포스팅에도 많이 담겨져 있으니 꼭 지난 포스팅부터 꼭 보시기 바랍니다. 아래 링크 첨부하겠습니다. 

 

등기부등본 보는법 주의사항 표제부 갑구 을구 중학생도 이해가능

 

이번 글에서는 우리와 가장 밀접해있고 부린이들의 관심사인 아파트와 관련된 집합건물 등기부등본 보는법에 대해 알려드리겠습니다. 지난 포스팅에서 봤던 등기부등본과 거의 비슷하지만 집합건물은 구성이 조금 다릅니다.

 

▣ 표제부  

 

아파트와 같은 집합건물의 등기부등본은 표제부가 2개 존재합니다. 첫 번째 표제부에는 '1동의 건물의 표시', 두 번째 표제부에는 '전유부분의 건물의 표시'가 있습니다. 

 

아파트-등기부등본-표제부

 

 '1동의 건물의 표시' 에는 1동 건물 전체에 대한 면적, 전체 층수와 층별 면적, 건물 전체의 대지권 정보가 적혀있습니다. 1동에 속해 있는 1층부터 탑층까지의 건물 내역과, '대지권의 목적인 토지의 표시' (← 에 대해 뒤에서 자세히 설명 예정)가 함께 적힙니다.

 

 

아파트-등기부등본-표제부

 

두 번째 '전유부분의 건물의 표시'에는 건물 전체 중 세대별, 특정호실에 대한 내용이 적혀있습니다.  내가 101동 1402호에 살고 있으면 1402호 , 전유부분은 이 1402호에 대한 내용이 적혀있는거예요. 해당 집 주인이 실제로 소유한 집의 층수, 호수, 면적, 전용면적, 대지권 비율등을 알 수 있습니다.

 

▣ 갑구

 

아파트-등기부등본-갑구

 

나머지 갑구와 을구는 지난 포스팅에서 설명드렸던 것과 같은데요.  갑구는 소유권에 관한 사항을 볼 수 있는 곳으로 '등기목적' 에서 소유권의 이전(매매), 경매, 압류, 가압류, 가처분 등의 내용을 알 수 있고 '권리자 및 기타사항'에서는 소유자의 명의, 공동명의일 경우 공동명의 여부도 확인 가능합니다. 또 개인정보(주민등록번호), 주소를 확인할 수 있습니다.

 

아파트-등기부등본-갑구

 

아까 본 갑구 사진과 지금 위 갑구 사진의 '등기 목적'과 '권리자 및 기타 사항' 의 차이를 한 번 잘 봐주세요. 어떤 차이가 있는지 발견하셨나요? 아래에 있는 [갑구] 처럼 마지막 기록에 소유권 이전이 아닌 경매, 압류, 가압류, 가처분 등이 적혀있는 경우가 있습니다. 이런 아파트를 매매하게 되면, 굉장히 애먹을 가능성이 많습니다. 그래서 부동산에서도 추천하지 않습니다. 그 이유는 지금 집주인의 소유권이 제대로 지켜지지 않을 가능성이 크기 때문인데요. 

 

만약! 계약금을 넣었는데 가얍류로 내가 매매하려는 아파트가 경매로 넘어가면 어떻게 될까요? 계약금을 넣었는데 가처분해제 신청이 안돼서 일체의 거래도 허용되지 않는다면 어떻게 될까요? 여기서 가압류란 채무자의 재산을 압류해서 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제 집행을 보전하는 절차를 말하고 가처분은 법원의 재판으로 어떤 행위를 임시로 요구하는 것을 말합니다. 

 

가압류가 적혀있는 매물의 집주인, 즉 채무자가 채권자에게 돈을 갚지 않을 경우 경매로 넘어갈 수 있습니다.  예를 들어보겠습니다. 공동명의로 된 매물이고 이혼소송중인 부부입니다. 아내측에서 가처분을 해제하는 조건으로 거래를 하겠다고 했지만 남편의 변심으로 가처분 해제가 되지 않을 수도 있습니다. 참고로 갑구에 가처분이 적혀있으면 매매나 증여, 전세권, 저당권, 임차권 등 일체의 처분 행위를 하지 못합니다. 

 

그래서 등기부등본 [갑구]에 경매, 압류, 가압류, 가처분 등이 적혀있는 매물은 아주 방법이 없는 것은 아니지만 '굳이 왜? 이집을?' 말리고 싶습니다. 물론 정상 매물보다 가격이 저렴하게 나와서 가격 측면에서 매리트가 있어서 시도해볼 만한 매물도 있지만 이렇게 정상 매물이 아닌 경우 등기된 권리의 순위로 우열을 가려야 합니다. 소중한 돈을 내고 계약했는데 소유권도 안전하게 보장받지 못하고 등기된 권리의 순위를 따져야 하는 가슴 졸여야 되는 상황은 피하시기 바랍니다. 

 

▣ 을구

 

아파트-등기부등본-을구

 

다음 [을구]는 소유권 이외의 권리가 적힙니다. (근)저당권, 전세권 등이 적히겠죠? '등기목적'에서 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등 소유권 외의 권리사항 내용을 알 수 있습니다. 근저당권이 설정된 경우에는 '권리자 및 기타사항'에서  채권최고액이 얼마인지, 근저당권자는 누구인지 알 수 있습니다. 

 

 

 

위 사진에 있는 매물처럼 '등기목적'에 저당권이 설정된 매물은 채무자가 빚을 다 갚지 못할 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.

 

2. 아파트 등기부등본 해석

 

이번에도 실제 집합건물 등기부등본을 보면서 해석해보겠습니다. 

 

▣ 표제부  해석

 

집합건물-등기부등본-표제부

 

 

① 첫 번째, 표제부입니다. 1동의 건물의 표시입니다.  1동 건물 전체에 대한 주소, 각 층의 면적, 구조 등이 적혀있고 위 사진에서 오른쪽 상단에 아파트 101동이라고 되어있는 것을 확인할 수 있습니다. 층마다 전체면적이 나와있습니다. 

② 두 번째는 '대지권의 목적인 토지의 표시' 입니다. 1동 건물에 대한 전체 토지면적을 나타냅니다. 

 

집합건물-등기부등본-표제부

 

③ 세 번째, 표제부 전유부분의 건물의 표시입니다. OO 아파트 101동 14층 1402호의 전용면적이 134.97제곱미터임을 알 수 있습니다. 

④ 네 번째는 대지권의 표시입니다. 대지권의 종류와 대지권 비율을 나타냅니다. 대지지분이라고도 하죠. 전체 토지 중 1402호에 할당된 토지비율을 의미합니다. 오래된 아파트라면 재건축할 때 대지지분이 중요합니다. 위 등기부등본을 보면 12458분의 51.0256이라고 적혀있습니다. 아파트 단지의 전체 토지면적은 12458제곱미터 (약 3,768평)이고 그 중에 51.0256제곱미터(약 15평) 를 소유하고 있다는 의미입니다. 

 

▣ 갑구 해석 

 

집합건물-등기부등본-갑구

 

 ⑤ 다음 다섯 번째 갑구입니다. 소유권에 관한 사항이 적힙니다. 현재 소유자는 윤 OO씨고 소유권이 이전된 날짜, 접수일, 등기원인 등이 표시됩니다. 등기원인을 보면 2006년 10월 12일 매매계약서를 작성했다는 것을 알 수 있습니다. 접수일자는 이날 잔금을 치르고 실제로 소유권이전등기가 이루어졌다는 것을 의미합니다. 이 경우, 소유자가 윤 OO 씨 한명 단독소유로 되어있는데요.

 

집합건물-등기부등본-갑구

 

만약 등기부 등본에 공유자, 지분이 표시되면 소유자가 여러명이라는 뜻입니다. 위 사진에서 보이는 등기부는 소유자가 2명이고 각자 지분이 2분의 1씩 되어있습니다. 요즘 부부 공동명의를 많이 하셔서 이런 형태도 많이 볼 수 있습니다. 

 

▣ 을구 해석 

 

집합건물-등기부등본-을구

 

⑥ 다음 여섯 번째, 을구입니다. 소유권 이외의 근저당, 전세권, 지상권 등이 기록됩니다. '등기목적'을 보면 '근저당권 설정'이 되어있는 것을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 2억 1천만 원이고 근저당권자가 주식회사 국민은행으로 되어있습니다.

 

즉, 돈을 빌려준 채권자가 국민은행인 것을 확인할 수 있고 원금의 120%로 20% 정도 높게 설정해둡니다.  즉, 실제 소유자가 해당아파트를 담보로 빌린 돈은 1억 7,500만 원 정도라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 보증금을 지키려면 '을구' 권리관계를 꼼꼼하게 확인하해야 합니다. 

 

집합건물-등기부등본-을구

 

그리고 다음과 같이 등기부등본 을구에 '기록사항 없음'이 나오는 경우는 담보, 채권이 없는 깨끗한 부동산을 뜻합니다. '기록사항 없음'은 거래하는 입장에서는 최상의 조건이겠죠? 집주인이 대출을 하나도 안받고 있는 상태라서 돈 문제로 크게 신경 쓸 부분이 없습니다.  그렇다고 을구에 '근저당권' 설정이 되어있다고 해서 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 

 

근저당권이란 앞으로 생길 채권을 담보로 저당권을 미리 설정한는 것인데요. [갑구]의 가압류, 가처분과는 달리 집주인이 자신의 아파트를 담보로 은행에 돈을 빌리는 것입니다.아주 흔하고 정상적인 일입니다. 우리가 많이 듣고, 잘 알고 있는 주택담보대출입니다. 이런 매물을 거래할 때 잔금날, 내가 보낸 잔금으로 받은 즉시 대출을 상환하는 조건으로 계약하게됩니다.

 

그래서 근저당권이 있는 경우 매매잔금을 전부 매도자에게 바로 주지 않고, 은행에 직접 상환하면 됩니다. 그래서 보통 잔금날은 법무사가 동행해서 상환 대행을 해줍니다. 법무사가 등기소에 가서 말소 업무와 등기 업무까지 깔끔하게 처리해주십니다. 

 

▣ 요약 정리

 

마지막으로 요약정리 하고 마치겠습니다. [표제부]는 부동산(건물)의 내용을 확인하는 참고용으로 보시고요. [갑구]는 누가 소유자인지, 다른 압류나 가압류는 없는지 확인하고, [을구]는 어떤 권리 관계가 있고 매매시 이 권리들은 해지가 가능한지 등 미리 검토하기 위해 등기부등본을 본다고 생각하시면 됩니다. 

 

등기부등본에 대한 기본적인 지식과 이해만 있다면 각종 계약에서 발생할 수 있는 위험 상황들을 대비할 수 있습니다. 권리의 변동이 언제 일어날지는 아무도 모릅니다. 무심코 지나칠 수 있는 등기부등본 열람/ 발급 날짜를 꼭 확인하시고 계약을 한 계약 시점부터 잔금 지급일까지 어느 정도 터울이 있어서 간혹 계약 할 때는 깨끗했던 등기부등본이 잔금일 날은 가압류 가처분 등으로 새로운 권리 관계가 형성되어 있을 가능성이있습니다.  그리하며 주요시점인 계약할 때, 중도금 지급할 때, 잔금 지급 직전에 한번 더 확인해 보시고 송금하시기 바랍니다.

 

 

 

---

 

이상 아파트 등기부등본 보는법 표제부 전유부 차이 갑구 을구 주의사항 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 링크 첨부하겠습다.

 

고금리 파킹통장 추천 순위 Top3 & 파킹통장 고르는 기준

 

적금 추천 Top 2 & 금리 비교 순위 이자 높은 은행 한눈에 조회 방법

 

증권사 cma 체크카드 추천 BEST 5 신용카드 부럽지 않아 ~

 

KT 통신요금 할인 카드 추천 국민 clip 카드 혜택 프로모션 총정리 발급 안하면 호구

 

쿠팡 할인카드 추천 신한체크카드 할인 한도 없이 무제한 3% 적립