전세자금대출 과정 서류 계약금 주의사항 잔금 확정일자 전입신고 필독

오늘은 전세자금대출 과정 서류 계약금 주의사항 잔금 확정일자 전입신고 관련 포스팅입니다. 전세자금 대출을 받으려니 절차가 너무 어렵게 느껴지고 어떻게 진행되는지 궁금하신 분들을 위해 꼼꼼하게 준비했습니다. 

 

 

▶ 전세자금대출 진행 절차 A부터 Z까지 

 

전세자금 대출이 어떤 순서대로 진행되는지 먼저 설명해드리고 주의사항 등 관련된 내용들을 정리해드리겠습니다.

 

 1. 이사 계획

 

제일 먼저 이사해야 하는 이유가 생기겠죠. 원하는 지역에 대략적인 전세 가격을 파악하는 것이 우선입니다. 네이버 부동산이나 국토부 실거래 사이트에 들어가면 요즘 전세가 얼마에 형성돼 있고 최근에 얼마에 나갔는지 대략적으로 파악하실 수 있습니다. 

 

2. 공인중개사 전화 or 방문

 

그렇게 대략적인 가격을 파악하셨다면 네이버나 기타 부동산 관련 광고 등을 통해서 공인중개사 사무소에 전화를 한 후 매물을 파악하게 됩니다. 평형대, 가격, 층, 이사 날짜 등 집의 컨디션을 대략적으로 파악해보시고 보고 싶은 집들이 있으면 약속 시간을 정하고 방문하게 됩니다. 

 

방문 시 공인중개사 사무소에서 평형대, 금액, 입주예정 날짜, 전세자금 대출을 받을지 여부, 받는다면 얼마 정도 받을 예정인지, 몇 명의 식구가 거주할 것인지에 대해서 상담을 합니다.

 

3. 대출이 나오는지 은행 대출 상담사에게 전화

 

대출을 받을 예정이라면 공인중개사 사무소에서 임차인 앞으로 대출이 어느 정도 나오는지 대략적인 파악을 위해 은행 대출 상담사에게 전화를 하고 임차인과 직접 통화를 시켜드리게 되는데요. 보통 이 과정을 마지막에 하는 부동산들이 있는데 집을 보러 가기 전에 하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 집부터 다 구경하고 원하는 집을 어렵게 찾았는데 대출에서 막히면 수고는 수고대로 했기 때문에 너무 속상해집니다. 그래서 집을 보러 가기 전에 대출 상담사와의 짧은 통화로 대략 얼마 정도 받을 수 있는지 파악하고 다음 스텝을 진행하는 것이 좋습니다. 

 

임차인이 필요한 금액이 어느 정도이며 다른 곳에 대출이 있는지, 직장은 있는지, 재직기간은 어떻게 되는지, 자영업자인지 등 몇 가지 질문을 주고받게 되면 대략적인 대출 금액을 알 수 있습니다. 정확한 금액은 계약서 작성 후 해당 계약서와 함께 전세자금 대출에 필요한 다른 서류들까지 모두 구비해서 은행에 제출 후 심사를 거쳐봐야 알 수 있습니다. (준비 서류 리스트는 뒤에서 알려드릴 예정)

 

그래서 대략적인 상담에서는 70%까지 가능하다고 했는데 심사 과정에서 60%가 나오는 경우도 있으니 자금 계획은 항상 여유 있게 세우시기 바랍니다. 그리고 이때 대출이 어렵다고 안내를 받는다면 임차인은 자금 계획과 함께 이사 계획을 다시 세우셔야 합니다. 주위에 돈을 빌릴 곳이 있는지, 월세로 갈 것인지, 좀 더 전세 금액을 낮춰서 알아볼 것인지 등 다음 대책이 필요합니다. 

 

4. 집 보러 가기

 

대출이 가능한 분들은 이제 원하는 조건에 맞는 집들을 보러 다니시면 됩니다. 여러 집을 보고 선택하시면 좋은데요. 그런데 막상 이사 날짜와 맞는 조건, 상황들을 고려하다 보면 결국 3군데에서 5군데 정도로 줄여집니다. 그렇게 보신 집들 중에서 마음에 드는 집이 있으면 이사 날짜를 맞춰보게 됩니다. 

 

5. 집주인에게 미리 전세자금 대출 협조 구하기 

 

현재 그 집에 살고 계시는 분이 주인일 수도 있고 임차인일 수도 있습니다. 현재 그 집에 거주하고 있는 분과 이사 날짜가 맞춰지면 공인 중개사 사무소에서 임대인에게 집 계약하실 분이 있다며 전화를 드리고 임대인과 전세 조건에 대해 협의할 부분들을 협의하게 됩니다. 

 

이때는 주로 도배, 장판, 수리 부분을 이야기하게 됩니다. 그리고 임대인의 동의가 있어야 대출을 받을 수 있기 때문에 임차인이 '전세자금 대출'을 받을 예정이라고 말씀드리게 됩니다. 보통 부동산의 계약금은 통상 10% 정도 지급하게 되는데요. 은행에서 대출받을 때 요구되는 계약금의 조건은 전세가의 5% 이상 계약금으로 지급돼 있으면 됩니다. 그리고 나머지 필요한 서류를 챙겨서 은행에 제출하면 대출 심사를 받을 수 있습니다. 

 

이때 임대인에게 "임차인이 전세자금 대출을 얼마 정도 받으려고 하는데, 은행 대출 상담사와 통화를 해보니 원하는 금액이 다 나올 것 같다는 이야기를 들었습니다. "라는 식으로 현재 알고 있는 부분까지 말씀을 드린 후 "정확한 것은 계약서를 작성하고 은행에 서류를 제출해서 심사를 받아봐야 정확하게 알 수 있습니다. "라고 말씀드립니다. 

 

■ 전세자금대출 전액이 다 나오지 않을 경우

 

이때 계획했던 전세자금 대출이 전액 다 나오지 않을 경우가 생길 수 있습니다. 그러면 예상했던 금액보다 못 나오는 만큼 여윳돈을 마련할 수 있으면 괜찮지만 그렇지 못해서 계약을 진행하지 못하는 경우가 생길 수 있죠 그래서 이에 대한 대비도 하셔야 합니다.

 

전액이 나오지 않는 경우 1) 무효가 돼서 계약금으로 건 금액이  5%면 5%, 10%면 10%의 계약금 전액을 임대인이 임차인에게 반환해주는 방법이 있을 수도 있는데 이 케이스는 잘 없습니다. 그리고 2)  (전액이 나오지 않아 무효가 됐지만) 받은 계약금 전부를 돌려주는 것은 아니지만 반 정도 돌려주는 방법도 있습니다. 3) 대출 여부가 계약서를 쓰고 심사과정을 꼭 거쳐봐야 알 수 있는 경우, 대출이 어려울 수도 있다는 것을 알고도 임차인이 계약금을 걸고 진행했다면 계약금 전부 임대인이 갖는 경우도 있습니다. 

 

 

 

대출금에 차질 없이 전액 다 나와서 무탈하게 진행되면 서로가 좋은데 만약 대출 결과에 변동이 생길 경우 이런 예는 정해져 있는 것이 아닙니다. 그래서 임대인과 임차인이 상호 협의해야 될 사항입니다. 그래서 대출 여부가 불안하실수록 사전에 넣는 계약금을 어떻게 할 것인지 꼼꼼하게 정해두는 것이 좋습니다.  사전에 이렇게 정하지 않았어도 '당연히 돌려드려야죠' 하는 주인분도 계시고 사전에 돌려주시기로 찰떡같이 약속해놓고도 '내가 언제 그랬나, 계약금이니까 못 돌려준다'라고 말을 바꾸시는 분도 계십니다.

 

그래서 사전에 대출 여부를 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요합니다. 이때 '주인은 당연히 돌려줘야 되는 거 아닌가'라고 생각하실 수도 있는데요. 꼭 그렇지는 않습니다. 임대인의 경우 해당 매물이 있는 곳과 가까운 곳에 살고 있으면 그나마 다행인데 만약 타 지역에 멀리 살고 있고, 일부러 시간과 날짜 맞춰서 전세계약서 작성을 하러 왔는데 대출 심사 과정에서 계약이 무효가 돼버리면 임대인이 고생한 것이 수포로 돌아갈 수 있기 때문입니다.

 

왜냐하면 그 사이에 다른 부동산에서 전화가 와 '계약할 임차인이 있다'라고 연락을 받는다면 이 경우 주인 분은 '전세 나갔다'라고 이야기를 하게 됩니다. 그래서 그에 따른 기회비용이 상당하다고 볼 수 있기 때문에 기회비용의 대가라고 보시면 됩니다. 이건 주인의 성향과 마인드에 따라 다르기 때문에 사전에 잘 협의해 보시기 바랍니다. 

 

6. 등기부등본 확인 

 

앞서 설명드린 부분들이 원만하게 합의가 되면 공인중개사는 주인임을 확인하기 위해 임대인에게 등기부등본상 신분증과 은행 계좌번호를 받게 됩니다. 그럼 등기부등본을 출력해서 임차인에게 현재 권리 관계에 대해 설명해 드리고 확인시켜드립니다. 가압류, 가등기, 압류, 융자가 있는지, 있다면 얼마가 설정되어 있는지 설명합니다. 전세의 경우에는 임차인의 보증금에 대한 안전성이 매우 중요하기 때문에 꼼꼼하게 파악하셔야 됩니다.

 

등기부등본 보는 법에 대한 포스팅은 아래 글을 참고하시기 바랍니다. 

 

등기부등본 보는법 주의사항 표제부 갑구 을구 중학생도 이해가능

 

만약 미리 선순위 융자가 있다면 임차인이 지급하는 전세금으로 융자금을 갚아야 한다고 임대인에게 미리 말씀드립니다. 보통 잔금과 융자금을 갚는 것은 동시 진행으로 이뤄집니다. 이렇게 가계약금을 임대인에게 지급하기 전에 굵직한 조건들은 협의가 끝나 있어야 합니다.

 

만일 큰 조건에 대해서 사전에 뚜렷한 합의가 되어있지 않다면, 계약서 작성하는 날 공인중개사 사무소에서 서로 만났을 때 얼굴을 붉히는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 사전에 미리 협의를 다 끝내 두시는 것이 좋습니다. 

 

7. 임대인에게 문자

 

이렇게 큰 조건의 협의가 정리되면 공인중개사 사무소에서 임대인에게 문자로 계약에 대한 대략적인 조건을 보냅니다. 전세 가격, 전세자금 대출받는 것, 대출 전액이 나오지 않을 경우 어떻게 할 것인지, 계약서 작성 날짜와 시간 등에 대한 내용을 문자로 보내면 임대인이 내용을 본 후 해당 내용에 대해 동의한다고 답을 하시면 됩니다. 

 

8. 소유자 확인, 가계약금 입금

 

그러면 이어서 공인중개사 사무소에서는 임대인이 보내준 신분증과 등기부등본을 대조해서 주인이 맞는지 임차인에게 확인시켜드리고 소유자의 은행 계좌번호로 가계약금을 입금하게 됩니다. 이때 꼭 소유자 명의의 계좌로 입금하시기 바랍니다. 입금 후 공인중개사 사무소에서 임대인에게 입금했다는 사실과 함께 입금한 금액을 알려드리고 확인해보라고 말씀드립니다.

 

9. 전세계약서 작성 날짜

 

그 후 임대인이  '입금 확인했다' 고 연락이 오면 전세계약서 작성을 언제 할 것이지, 작성할 날짜와 시간을 협의하게 됩니다.  그런 뒤 공인중개사 사무소에서는 임차인에게 전세자금 대출 시 필요한 서류를 알려드립니다.

 

▣ 전세자금 대출 시 필요 서류

 

새로 입주하는 신축 아파트일 경우에는 분양계약서, 입주 안내문, 사용 승인서, 임시 사용 승인서가 추가로 더  필요하고 기존 아파트일 경우에는 직장인과 사업자가 대부분 서류가 같은데 다른 부분도 있으니 잘 챙기셔야 합니다. 

 

■ 직장인 필요서류

 

1. 확정일자 받은 계약서: 확정일자는 계약서 작성하신 날 계약서를 가지고 해당 주민센터에 가서 받으면 됩니다.
2. 계약금 영수증 사본 : 이때는 꼭 전세 보증금의 5% 이상 걸려있어야 합니다. 
3. 가족관계 증명서 1통: 정부 24에서 온라인으로 출력 가능합니다.
4. 등본 1통: 이 역시 정부 24에서 가능합니다.
5. 인감증명서 1통: 온라인으로 발급 불가하여 꼭 주민센터에 방문하셔서 발급받으셔야 합니다.
6. 인감도장
7. 신분증 사본 (본인, 배우자)
8. 재직증명서 1통
9. 원천징수 영수증 1통

■ 사업자 필요서류

 

사업자일 경우 직장인에게 필요했던 1~7번까지는 똑같습니다. 그다음  8. 사업자등록증 사본 1통 9. 전년도 소득금액 증명원 또는 무소득 사실 증명원 (홈텍스나 세무서에서 발급 가능)을 발급받으셔야 합니다. 계약서를 제외한 다른 서류는 미리 준비할 수 있기 때문에 미리 준비하시는 것이 좋습니다. 

 

자영업자분들 보다는 직장인 분들 대출이 더 잘 나옵니다. 그래서 매매든 전세든 직장 생활하시는 분들은 대출받으려고 직장 다닌다고 하시는 경우가 많습니다. 직장인은 소득이 일정하게 급여명세서에 나오기 때문에 아무래도 은행 입장에서는 소득이 늘었다가 줄었다 하는 사업자보다 직장인을 더 안전하게 봅니다. 

 

10. 전세계약서 작성

 

그렇게 마무리하고, 이후 정해둔 날짜와 시간에 맞춰 공인중개사 사무소에서 임대인과 임차인이 만나서 전세계약서를 작성하게 됩니다. 이때 주인 분과 세입자가 처음 만나게 되겠죠? 주차 때문에 약속 시간에 늦어지는 경우가 종종 생겨서 미리 주차장도 파악해서 움직이면 좋습니다. 

 

공인중개사 사무소에서는 등기부등본을 다시 출력해서 임차인이 처음 집을 보러 왔을 때의 상황과 같은지 확인시켜드리고 임차인에게 한번 더 설명을 진행합니다. 그리고 임대인의 신분증과 등기부등본 갑구의 소유자가 동일한지 확인시켜줍니다. 그러면 계약금 중 가계약 때 일부 이체했던 금액을 제외한 나머지 계약금을 임대인 통장으로 입금하게 되면 계약서 작성은 완료됩니다.

 

11. 확정일자 받기

 

이후 임차인은 계약서에 확정일자를 받으러 가야 합니다. 전세자금 대출을 받기 위해 은행에 계약서를 제출할 때  그냥 계약서가 아니라 확정일자를 받은 계약서를 들고 가야 하기 때문에 계약서를 작성하셨으면 바로 해당 주민센터에 가서 확정일자 받는 것이 좋습니다. 

 

12. 은행에 대출 신청

 

그러면 기존에 준비해둔 서류와 확정일자 받은 계약서를 지참 후 은행에 방문하셔서 대출을 신청하면 됩니다. 그리고 이때 신청한 대출금이 전액 나오는지에 대해 금융기관에 최대한 빠른 시간 안에 답변을 부탁드린다고 말씀하시면 좀 더 빨리 연락해주실 겁니다. 

 

그래야 혹시 전액이 다 나오지 않게 되면 임대인이랑 합의한 대로 계약금을 전액 돌려받을지, 일부를 돌려받을지 합의된 대로 계약금도 정리해야 되고 주인 입장에서는 얼른 또 다른 임차인을 구해야 하므로 빨리 알수록 좋습니다. 보통 은행에 서류 제출하고 3~4일 정도 지나면 대출이 전액 가능한지 여부를 알 수 있는데 만약 은행의 업무가 많다면 길게는 일주일 정도 시간이 소요될 수 있습니다. 

 

13. 잔금 날

 

그렇게 전세자금 대출도 문제없이 잘 진행된다면 잔금일에는 보통 오전 10시에서 10시 30분경 은행에서 임대인에게 대출 금액을 입금하게 됩니다. 대출 금액이 임차인을 거쳐서 임대인에게 가는 게 아니고 은행에서 임대인에게 직접 바로 입금합니다. 물론 사전에 은행에서 세입자의 동의를 구합니다. 이후 나머지 잔금은 임차인이 입금을 하고 이렇게 입금이 완료되면 이제 이사하시면 됩니다.

 

14. 전입신고 

 

이사하신 후에는 해당 주민센터에 가서 전입신고를 하시면 됩니다. 확정일자는 그전에 받았으니 따로 받으실 필요는 없겠죠.

 

 

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이상 전세자금대출 과정 서류 계약금 주의사항 잔금 확정일자 전입신고 관련 포스팅을 모두 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅 아래 링크 첨부하겠습니다. 

 

 

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