전세보증금 지키는 방법 확정일자 전입신고 시기 효력 대항력 우선변제권 완벽 정리

전세보증금 지키는 방법 확정일자 전입신고 시기 반드시 받아야 하는 이유 관련 포스팅입니다. 이 부분은 워낙 내용도 복잡하고 길기 때문에 원활한 이해를 돕기 위해 총 세 번에 걸쳐서 내용을 다루고자 합니다. 오늘은 그 첫 번째 시간이 되겠습니다. 

 

 

1. 본론으로 들어가기 전에

 

일반적으로 전세나 월세 계약을 하면 보증금을 내게 됩니다. 보증금은 집주인에게 '계약을 지키겠다는 의미'로 맡겨두는 돈입니다. 월세의 경우 작게는 100만 원부터 전세는 몇천 , 몇 억까지 갈 수 있습니다. 그렇게 문제없이 계약기간이 끝나면 집주인에게 고스란히 돌려받는 돈입니다. 물론 도중에 월세나 공과금 연체가 있으면 보증금에서 빠지겠죠?

 

▣ 집주인 입장

 

그렇다면 집주인 입장에서는 이렇게 보증금을 받으면 뭐가 좋을까요? 은행에 예금해서 이자를 받을 수도 있고 목돈인 경우 따로 투자할 수 있어서 재테크의 한 수단이 될 수 있습니다. 하지만 은행에 안전하게 넣어두지 않고 주식이나 불안한 곳에 투자를 하면 손실을 볼 수 있습니다. 집주인이 투자를 해서 내 보증금을 싹 다 날려버린다면 정말 생각만 해도 식은땀이 나는 상황이죠

 

이런 불미스러운 사태를 대비해서 보증금 지키는 방법을 꼭 알고 계셔야 합니다. 보증금 지키는 방법에는 총 6가지가 있는데요. 차근차근 알려드리겠습니다. 

 

2.   전세보증금 지키는 방법 6 가지

 

1. 계약 체결 전 등기부등본 확인
2. 계약서 꼼꼼하게 확인
3. 확정일자를 받고 주택 인도를 받는 즉시! 주민등록 전입 (우선 변제권과 대항력과 관련)
4. 내용증명 우편
5. 임차권등기 명령
6. 법의 직접적인 도움을 받는 방법

이렇게 총 6 가지를 순서대로 하시면 되는데 오늘은 이 6가지 중 1번부터 3번까지에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. 계약 체결 전 등기부등본 확인 

 

먼저 등기부등본 확인입니다. 집을 알아보고 임대차 계약을 하기 전 꼭 등기부등본을 확인을 하셔야 합니다. 이 부분은 지난 지난 포스팅에 상세히 설명해뒀으니 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다

 

등기부등본 보는법 주의사항 표제부 갑구 을구 중학생도 이해가능

아파트 등기부등본 보는법 표제부 전유부 차이 갑구 을구 주의사항

 

2. 꼼꼼하게 계약서 살피기

 

다음 두 번째, 꼼꼼하게 계약서 살피기입니다. 어떤 계약이든 계약서를 빈틈없이 확인하는 것이 가장 중요합니다. 반드시 계약하실 때 계약서부터 꼼꼼하게 확인 또 확인하시기 바랍니다. 전월세 계약일 경우 계약서 안에는 보증금, 월세, 임대기간, 기타 사항에 대한 핵심 내용이 모두 들어갑니다. 그렇기 때문에 계약서를 철저하게 확인하고 정확하게 쓰는 것이 중요합니다. 

 

그리고 여러 상황에 따라 합의된 부분을 특약에 넣을 경우 신중하게 생각하셔야 합니다. 문제가 생겼을 때 누가, 어느 부분에서 얼마만큼 책임을 부담할지에 대한 문제여서 소홀히 생각하지 마시고 정말 '그 일이 지금 일어났다'라고 생각하시고 신중히 합의하시기 바랍니다. 만약 수도세는 집주인이 내기로 했는데 나중에 세입자가 수도세를 내지 않았다며 보증금에서 그 금액만큼의 돈을 빼고 돌려준다면 이것은 엄연히 주인이 잘못한 부분이 되겠죠.

 

계약서를 근거로 보증금을 지킬 수 있습니다. 통상적인 부분에서 서로 합의가 되겠지만 돈과 관련된 내용인 만큼 계약서 작성하실 때 최대한 정확하고 구체적으로 정하시기 바랍니다. 물론 다른 내용도 꼼꼼하게 확인하셔야겠죠? 

 

 

 

3. 확정일자, 주민등록 전입신고

 

이렇게 계약서를 작성하고 나면 확정일자를 받고, 주택을 인도받는 즉시 주민등록 전입신고를 하셔야 합니다. 번거롭고 귀찮다고 확정일자를 받지 않는 분들도 계시는데  확정일자를 받는 일은 아주아주 중요합니다.

 

▣ 전입신고와 확정일자 받아야 하는 이유

 

전입신고와 확정일자를 받아야 하는 이유는 간단합니다.  내가 살고 있는 전세나 월세 보증금을 지키기 위해서입니다. 내가 살고 있는 집이 만약에 경매에 넘어갔다면 내 보증금을 돌려받기 위해서는 '대항력'이라는 게 있어야 합니다. 대항력의 경우 첫 번째로 내가 실제로 점유해야 하고(그 집에 살고 있어야 함) 두 번째는 전입신고를 하면 대항력이라는 게 생깁니다. 대항력이 있다는 건 '내 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가지고 있다'라고 쉽게 생각하시면 됩니다. 

 

그리고 확정일자를 받으면 '우선변제권'이라는 게 생기는데요. 이는 혹시라도 내가 세를 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 후순위로 들어온 권리자들보다 내가 낙찰 대금에서 먼저 돈을 받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받아야 내 보증금에 대한 '우선 변제권'이라는 게 생기니까 전입신고 확정일자는 무조건 받으셔야 합니다. 

 

▣ 전입신고 전에 확정일자 먼저 받아도 될까?

 

전입신고 전에 확정일자 먼저 받으시는 거 전혀 문제없습니다. 그런데 효력이 언제 발생하는지를 따져보셔야 하는데요. 전입신고는 전입신고한 날의 익일 0시에 효력이 발생합니다.  만약 오늘 전입신고를 했다면 내일 0시에 효력이 발생하는 겁니다. 확정일자는 확정일자를 받은 당일날 효력이 발생합니다. 

 

우선 변제권의 경우 어느 날을 기준으로 효력이 생기는지 보면 전입 신고한 날과 확정일자를 받은 날 둘 중에 늦은 날을 기준으로 합니다. 그러니까 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날이 되는 거고, 확정일자를 받고 전입신고를 하면 전입신고한 날의 다음날 0시에 그 효력이 발생합니다. 우리가 일반적으로 계약을 하고 나서 잔금 때 이삿짐을 올리고 나서 계약서랑 신분증을 들고 가까운 관할 주민센터에 가서 확정일자와 전입신고를 동시에 하는 경우가 많은데요. 

 

확정일자와 전입신고를 같은 날 하신다면 신고한 다음날 0시에 그  효력이 발생한다고 보시면 됩니다. 그래서 전세 계약서를 작성할 때 보면 그 집에 근저당권이 있을 때 특약을 쓰는데 이때 '임대인은 잔금 시까지 근저당권을 전액 상환 말소하고 잔금일 익일까지 현상태(근저당권 없는 상태)를 유지하기로 한다' 이렇게 쓰는데요.  대항력이 전입신고한 날 다음날 0시에 효력이 발생하다 보니까 임차인을 보호하기 위해서 이렇게 쓰는 겁니다.

 

만약에 임대인이 잔금을 받고 난 뒤 바로 은행으로 달려가 대출을 받는다면 대출은 그날 실행되고 임차인의 전입신고, 그러니까 대항력은 다음날 0시에 발생하니까 근저당권이 선순위가 되는 거고 임차인은 후순위가 되기 때문에 보증금을 다 돌려받을 수 없게 될 수도 있습니다. 그래서 임차인을 보호하기 위해서 임차인의 대항력이 생길 때까지 임대인이 근저당권을 설정하는 행위들을 못하게 특약으로 적어놓는 겁니다.

 

 

▣ 대항력은 한 번만 생기면 유지될까?

 

그렇다면 대항력은 한 번만 생기면 유지될까요? 그렇지 않습니다. 실제로 살고 있고 전입신고를 하면 대항력이 생긴다고 말씀드렸는데요. 점유+전입신고 상태를 계속 유지하셔야 합니다.  둘 중 하나만이라도 요건에 맞지 않는다면 대항력이 소멸됩니다. 내가 살고 있는 상태에서 전입신고만 다른 쪽으로 했다가 다시 빼도 대항력을 상실하게 되고 , 전입신고는 그대로 둔 상태에서 이사를 갔다고 해도 대항력은 소멸됩니다. 

 

그렇다면 전입을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하게 되면 그 기간은 어떻게 될까요? 당연히 그동안은 대항력이 상실되고 다시 전입신고를 한 그다음 날 0시부터 다시 대항력이 발생하게 됩니다. 그래서 내가 잠깐 전입을 뺐을때 임대인이 근저당권을 받았다면(대출을 받는다면) 나는 후순위 임차인으로 밀려날 수 있습니다. 하여 전세계약 월세 계약 기간 동안에는 대항력, 우선변제권을 위해서 무조건 첫 번째 순위, 내 보증금을 돌려받을 수 있는 선순위 임차인의 자격을 반드시 유지하셔야 합니다. 

 

 전세나 월세 계약을 작성하셨다면 그날 확정일자 받으셔도 되고 아니면 잔금 때 확정일자 전입신고 동시에 하셔도 됩니다. 다시 한번 강조해서 말씀드리지만 법적으로 분쟁이 생겼을 경우, 확정일자와 전입신고가 없다면 세입자가 권리를 주장하는 것은 힘든 일입니다. 그래서 확정일자와 전입신고를 꼭 받으셔야 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

---

이번 시간에는 나의 소중한 보증금을 지키는 방법 첫 번째 시간으로 6가지 중 3가지를 알아봤습니다. 전체적인 개념 위주로 알아봤는데요. 다음 포스팅에서는 확정일자와 전입신고받는 방법과 내용증명, 임차권 등기 명령, 법의 도움을 받는 방법을 알려드리겠습니다. 

 

이만 전세보증금 지키는 방법 확정일자 전입신고 시기 반드시 받아야 하는 이유 관련 포스팅을 모두 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.

 

임대차신고 확정일자 전입신고 받는법 온라인 신고 준비물 과태료 A 부터 Z까지

전세자금대출 과정 서류 계약금 주의사항 잔금 확정일자 전입신고 필독