2022년 전세자금대출 신청방법 시기 서류 주의사항 총정리

오늘은 2022년 전세자금대출 신청방법 신청시기 서류 주의사항까지 총정리한 포스팅을 들고 왔습니다. 특히 사회초년생 분들은 전세대출 얘기는 많이 들어봤는데 실질적으로 전세대출이 무엇이고, 그리고 내가 대출을 받으려고 하면 어떤 절차를 거쳐야 하는 건지, 어느 은행을 이용해서 대출을 받아야 하는 건지 궁금증이 굉장히 많을 수밖에 없습니다. 

 

 

 

 

1. 전세자금대출의 이해

 

• 전세자금대출이란?

 

전세자금 대출은 쉽게 생각해서 우리가 임차를 하기 위해서 임차 보증금을 내야 하는데 이 비용의 일부에 대해서 대출을 해주는 겁니다. 보통은 70%에서 80% 정도 전세자금 대출이 나옵니다. 즉, 1억짜리 전셋집에 들어가려고 대출을 알아볼 시 최대 기준으로 7000만 원~8000만 원 정도 대출이 나오는 겁니다. 

 

그런데 전세자금대출은 굉장히 특이한 제도입니다. 우리가 매매를 할 때 살려고 하는 주택을 담보로 대출을 받는 것은 주택담보대출이라고 부르는데 그렇다면 전세는 대체 뭘 믿고 어떤 것을 보증으로 우리에게 돈을 빌려주는 걸까요? 

 

전세대출을 받을 때에는 고객이랑 은행만 존재하는 것이 아니고 고객이랑 은행 사이에 보증기관이 껴있습니다. 보증기관에는 대표적으로 주택도시보증공사, 한국 주택금융공사, 서울보증보험 등이 있습니다. 이 기관들이 고객에 대해서 보증을 해주는 겁니다. 해당 기관들이 '이 고객은 전세대출을 해줘도 되는 사람입니다' 하고 보증서를 발급해주면 은행은 이 기관을 믿고 전세대금에 대해서 대출을 해주는 것이죠. 

 

• 전세자금 대출 어떤 상품을 선택해야 할까?

그렇다면 전세대출을 어느 은행에서 어떤 상품으로 받아야 전세대출을 잘 받았다고 할 수 있을까요?. 우선 기금재원대출을 먼저 알아보시기 바랍니다. 기금재원대출은 쉽게 이야기해서 국민주택기금을 바탕으로 공공기관이나 지자체에서 대출을 해주는 것을 전부 다 기금재원대출이라고 부릅니다. 

 

기금재원대출은 특정 은행 상품이 아니고 정부에서 국민들의 주거안정을 위해 투입한 기금, 즉 국민주택기금을 재원으로 하는 상품입니다.  

 

버팀목 전세자금 대출 많이 들어보셨을 겁니다. 기금재원대출중에서 전세대출로 가장 유명한 것이 바로 버팀목 전세자금 대출입니다. 요즘은 감사하게도 기금재원대출 중에서 전세자금 대출을 받을 수 있는 상품이 굉장히 많이 생겼습니다. 이런 대출을 먼저 알아보시고 특히 34세 이하의 청년이거나 신혼부부라면 기금재원대출을 1등으로 알아보시는 걸 추천드립니다. 

 

기금재원대출이 안된다면 그다음으로 은행재원대출을 알아보는 건데요. 은행재원대출은 말을 좀 어렵지만 그냥 은행 돈으로 대출을 해주는 각 은행의 고유의 대출 상품들을 다 통틀어 은행재원대출이라고 부릅니다. 

 

버팀목 전세자금 대출처럼 기금재원대출을 받을 수 있으면 너무나도 좋지만 기금재원대출들은 소득 기준 나이 기준 등 기준이 굉장히 까다롭습니다. 그래서 해당되는 분들보다 해당이 되지 않는 분들이 더 많습니다. 하여 기금재원대출에 해당되지 않는다면 은행재원대출을 알아봐야 되는데 이때 팁이 하나 있습니다. 

 

은행을 최소 세 군대는 가보시기 바랍니다. 다들 주거래 은행에서 대출받는걸 너무 당연하게 생각하시는데요. 대출의 세계에서는 그렇지 않습니다. 대출 분야에서는 아무리 은행과 내가 초면이라고 해도 급여통장이나 적금 카드도 만들어서 실적을 열심히 채우고 열심히 이행하면  금리도 꽤 합리적으로 받을 수 있고 대출도 다른 데에 비해 더 좋은 조건으로 받을 수도 있습니다. 

 

최소 세 군데는 가보라고 말씀드렸는데요. 이 세 군데는 우리은행 국민은행 하나은행 이런 식으로 은행의 종류가 다른 것도 의미하지만 지점을 다르게 가보는 것도 내포하고 있습니다. 같은 하나은행이라고 하더라도, 국민은행이라고 하더라도 지점별로 실적이라는 게 존재하기 때문에 조건이 조금씩 다를 수 있습니다. 

 

2. 전세자금 대출 절차

 

• 사전상담

대출 절차를 하나하나 알아보겠습니다. 첫 번째는 사전상담입니다. 전세로 들어가고 싶은 집 후보를 정하면 그다음 단계로 은행을 방문해서 상담을 받아보는 겁니다. 보통 여러분이 가지고 계시는 상식선에서는 집을 계약한 후 은행에 가서 대출받는 것이 순서인 것처럼 생각하시지만 아닙니다. 

 

이미 계약서에 도장까지 찍고 계약을 다 했는데  은행에서 해당 주택과 나의 신용도와 소득 등을 따져봤을 때  대출 실행이 안되거나 원하는 금액만큼 대출이 나오지 않는 경우가 적지 않습니다. 이런 불상사를 막기 위해서 내가 전세로 들어가고 싶은 집들의 등기부등본을 떼서 미리 상담을 받아보는 겁니다. 

 

등기부등본을 지참하는 이유는 임차보증금 시세가 어느 정도인 집에 들어가고, 내 소득은 얼마이고 신용도는 얼마인지를 모두 두루두루 따져봐야 대출 가능 여부가 판단이 되며 또 얼마 정도의 대출이 나올 것인지에 대해 정확한 답변을 들을 수 있기 때문입니다.

 

내가 생각하는 유력한 후보군의 집 등기부등본을 미리 떼서 은행에 가지고 가서 "이 정도 집에 대해서 이 정도 자금을 대출받으려고 하는데 가능할까요?"라고 물어보시면 대략적으로나마 답변을 들을 수 있습니다. 

 

사전상담은 무턱대고 계약하고 나서 나중에 대출이 실행되지 않는 불상사를 막을 수 있는 아주 필수 단계입니다. 

 

등기부등본은 공인중개사 사무소를 굳이 방문하지 않더라도 인터넷에서 몇백 원의 수수료만 내면 열람하고 발급받을 수 있습니다. 내가 들어가고 싶은 집에 대해  등기부등본을 떼보는 것은  필수입니다. 등기부등본 열람사이트는 아래 링크 걸어두도록 하겠습니다.

 

 

 

대법원 등기부등본 열람

 

• 임대차 계약

그다음 단계는 임대차 계약입니다. 내가 원하는 후보군들을 쭉 뽑아서 은행 사전상담을 받아보니 대출도 가능하고 집도 내 마음에 쏙 든다면 계약을 진행해야 합니다. 이때 우리는 보증금의 5%에서 10% 정도를 계약금으로 지불하는데 이때 영수증 받는 건 정말 필수입니다. 이 영수증을 받는 이유는 내가 계약금을 냈고 나중에 집주인이 딴소리하지 않도록 하는 용도도 있지만 우리가 전세자금 대출을 받기 위한 필수 서류 중 하나가 바로 계약금 영수증이기 때문입니다.

 

'계약금을 냈고 정상적인 계약절차를 밟고 있다'라는 것을 보여주는 서류이기 때문에 영수증 받으시는 거 절대 잊지 마시기 바랍니다.

 

• 확정일자

다음은 확정일자를 받아야 합니다. 주민센터에 계약서와 신분증을 가지고 가면 확정일자 도장을 찍어줍니다. 이 도장은 '임대차 계약을 해당 날짜에 정당하게 법적으로 인정받아서 체결하였음을 인정해드립니다'라는 의미입니다.

 

이 확정일자 도장이 있어야 나중에 전세자금 대출을 받는 과정에도 문제가 없습니다.  그리고 대출을 떠나서 나의 권리, 권한을 챙길 수 있는 아주 중요한 단계입니다. 

 

혹시나 나중에 정말 운이 나빠서 경매에 넘어간다거나 압류에 걸린다거나 하는 불상사가 일어나게 되면 이 확정일자가 우리의 보증금 우선순위를 보장해 줄 수 있기 때문에 꼭 받으셔야 합니다. 

 

• 대출신청 및 서류

그다음 네 번째는 대출신청입니다. 은행 홈페이지에 나와있는 대출신청 시기는 신규 임차의 경우 '임대차 계약서상 잔금 지급일과 주민등록 전입일 중에서 빠른 날짜 기준으로 3개월 이내에 하면 된다'라고 되어있습니다.  그래서 가장 베스트는 잔금일에 맞춰서 대출이 실행되는 게 베스트이기 때문에 잔금을 치르기로 한 날짜 기준으로 한 달 정도 기간을 남겨두고 대출을 받으시는 게 좋습니다. 조금 시간이 빠듯하시다면 한 2주 정도도 괜찮습니다. 영업일로는 최소 10 영업일 정도는 앞두고 신청하시는 것을 추천드립니다.

 

특히나 시간이 촉박하시다면 사전 상담받을 때 어떤 서류들이 필요한지 미리 다 물어보고 서류들을 미리 준비한다면 빠듯한 시간을 조금이라도 아낄 수 있습니다. 

 

대출 신청할 때 일반적으로 필요한 서류도 정리해보겠습니다. 은행마다 서류는 다를 수 있고 개인마다 서류가 추가될 수 있으니 반드시 사전 상담하실 때 미리 문의하셔서 두 번 걸음 하지 않으시기 바랍니다.

<전세자금 대출 신청 시 필요서류>

본인 신분증
소득 및 재직확인 서류
확정일자부 임대차계약서
계약금 영수증
주민등록 초본
이외 기타 서류 추가될 수 있음 
*대출심사과정에서 필요하다면 가족관계 증명서나 임대인의 통장사본까지도 필요할 수 있음*

 

 

• 대출실행 & 잔금처리

 

대출 신청을 했고 아무 문제가 없이 심사 완료됐다고 연락이 온다면 드디어 잔금을 치르고 이사를 하면 됩니다. 마지막 단계가 바로 이 잔금처리입니다. 보통은 이삿날이랑 잔금일이 동일합니다.

 

우리가 10% 계약금을 줬다면 90%의 돈을 더 줘야 하는데 이 90%에 대해서 집주인한테 돈을 주고 이사를 해서 전셋집으로 들어가는 겁니다. 대출이 실행되면 대출금액은 집주인의 통장으로 바로 들어갑니다.

 

예를 들어 1억 전셋집에 들어가는데 70%까지 대출을 받았을 경우 30%는 내가 부담하게 됩니다. 하여  7천만 원은 집주인의 통장으로 바로 이체가 되고  이미 내가 지불한 계약금 외 나머지 돈을 이삿날 당일 집주인에게 송금해주면 모든 것이 끝입니다. 

 

3. 금리인하요구권

2년 전만 해도 금리인하요구권이 이렇게까지 알려지지도 않았고 행사를 하려고 하더라도 은행에서 귀찮아한다거나 홍보를 하지 않는 분위기였습니다. 그런데 이제는 금융권에서 필수적으로 의무적으로 금리인하요구권을 홍보하고 고객한테 적극적으로 활용하도록 하는 게 현재 분위기이기 때문에 우리는 은행에 가서 당당하게 얘기할 수 있고 또 앱으로 간편하게 신청 접수를 해서 심사 의뢰까지 할 수 있게 됐습니다.

 

그래서 만약 승진을 했다거나 급여가 올랐다거나 조금이라도 플러스 요인들이 생겼다면 바로바로 앱을 통해서 혹은 은행 방문을 통해서 금리인하요구권을 행사하고 전세자금 대출 금리를 조금이라도 수시로 낮춘다면 정말 많은 도움이 되겠습니다. 

 

* 전세자금 대출 주의할 점*

 

전세자금 대출에 관련해서 주의할 점 세 가지가 있습니다. 가장 먼저 등기부등본 검토입니다. 최근에는 대학생들, 20대 초반의 분들 같은 아직 부동산 계약의 경험이 별로 없으신 분들도 혼자서 전세 계약을 하는 경우가 굉장히 많아졌는데 이때 등기부등본을 안 보시는 분들이 굉장히 많습니다. 

 

나중에 어떤 일이 일어날지는 아무도 모르는 것이고 특히나 대출을 받기 위해서라면 등기부등본 검토가 정말 필수적입니다. 혹시 이 집에 압류가 걸려있는 건 아닌지, 다른 법적인 요인들이 걸려있어서 혹시나 내게 불리하게 작용될 만한 요인들이 있는 건 아닌지 등 아주 디테일하게 보고 입주를 결정하셔야 됩니다. 

 

두 번째는 전세보증보험 가입입니다. 내 보증금이 나중에 혹시나 불상사에 의해서 지켜지지 않는다면 너무나도 속상하겠죠. 보증금을 지키기 위해서 전세보증보험에 가입하시는 것을 추천드립니다. 더 좋은 방법은 전세보증보험이 모든 집에 해당하는 것은 아니기 때문에 내가 들어가려고 하는 집이 전세보증보험 가입 대상이 되는지 안 되는지까지 따지고 입주를 하시고 대출받으신다면 좋습니다. 

 

세 번째 주의사항은 바로 주소 이전입니다. 전세자금 대출 기간이 아직 끝나지 않았다면! 계약기간 내에 있는 거라면 임의적으로 주소를 이전하면 절대 안 됩니다. 

 

해당 집에 4년 6년 계속 살고 싶어서 대출을 좀 더 연장해서 사용하고 싶은데  갑자기 대출을 갚으라고 하면 굉장히 난감합니다. 그런데 등기부등본상  주소를 이전했을 때는 대출 연장이 되지 않을 확률이 굉장히 높습니다. 그리고 제가 계속 강조하지만 법적으로 불리한 상황이 생겼을 때도 주소 이전을 했다면 여러분의 권리를 보장받으실 수 없습니다. 

 

나의 권리를 보장받기 위해서, 그리고 대출 연장을 감안하더라도 주소이전을 임의로 하는 것은 너무나도 위험하다는 것! 꼭 기억하시기 바랍니다. 

 

 

 

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오늘은 이렇게 2022년 전세자금 대출에 대하여 총정리해 보았습니다. 많은 도움이 되셨길 바랍니다. 윤석열 체제 아파트 신규분양 중도금 대출 변경 내용 관련도 궁금하시다면 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

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