윤석열 아파트 신규분양 중도금 대출 변경 총정리 필독

윤석열 정부가  출범하면서 새로운 부동산 정책에도 관심이 높아지고 있습니다. 당장 6월부터 분양가 상한제 개편이랑 전월세 시장 안정대책을 발표하며 9월에는 신규주택 250만 호 주택공급 로드맵 등 다양한 정책 발표 등이 예상되고 있습니다. 오늘은 새로 변경이 추진되거나 현재까지 알려진 내용 중에서 아파트 신규 분양 중도금 대출과 관련된 소식을 알려드리고자 합니다.

 

 

 

▶ 아파트 신규 분양 중도금 대출 변경 정리

 

• 주택담보대출 LTV 최대 80%

첫 번째로 주택담보대출비율 ltv를 최대 80%로 완화하기로 했습니다. 5월 3일 대통령직 인수위원회는 '윤석열 정부 110대 국정과제'를 발표했으며 대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선안이 포함됐습니다.

 

해당 발표 내용에 따르면 생애 최초 주택구입 가구는 LTV 비율을 최대 80%로 완화하며 생애최초가 아닌 나머지 가구는 지역과 관계없이 LTV 70%로 단일화하는 방은을 추진하기로 했습니다. 

 

현재 LTV는 투기과열지구(투기지역) 40%, 조정대상지역 50% 적용하고 있습니다. 대출한도가 변경되면, 규제지역에서 중도금 대출 가능 금액도 변경될 전망입니다. 

 

• 9억 초과 중도금 대출 가능

두 번째로 올해 하반기부터 분양가 9억 초과 주택도 중도금 대출이 가능해질 수 있습니다. 최근 5월 19일 언론 보도 등에 따르면 국토교통부는 올해 특별공급 재설계와 추첨제 확대 등을 골자로 한 청약제도 개선을 추진할 방침입니다.

 

지난 2018년 5월부터 분양 가격 9억을 초과하는 물량은, 특공 없이 일반으로만 공급하는 내용을 담은 '주택청약 특별공급제도 개선 방안'을 시행 중입니다. 

 

서민을 위한 특공이 투기수단으로 변질되는 것을 방지하고 실수요자의 청약 당첨 기회를 높이기 위해서입니다. 하지만 이후에 서울 등 주요 현장 분양 가격이 9억을 초과하는 경우가 증가하면서 특공 물량이 대폭 감소하는 현상이 나타났습니다.

 

정부 방안대로 제도가 개선되면 9억 초과 물량도 특공으로 나올 수 있을 전망입니다.  그리고 아파트 특별공급이 9억 초 과로 확대되면 중도금 대출 실행 기준금액(9억)도 상향 조정될 수 있습니다.

 

• DSR 3단계 시행

세 번째로 DSR 규제 방안입니다. 정부가 올해 7월로 예정된 DSR 3단계 방안을 예정대로 시행할 전망입니다. DSR이란 주택담보대출과 신용 대출 등 모든 대출에 원리금 상환금액을 차주의 연 소득으로 나눈 비율이며 DSR을 적용하면 소득이 낮을수록 대출한도가 줄어들게 됩니다. 

 

구분	현행	1단계(21.7월)	2단계(22.1월)	3단계(22.7월)
주담대	투기 · 과열지구 9억원 초과 주택	① 全규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과 (①/②  유지)	총 대출액 1억원 초과 (①/②  폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	② 1억원 초과

 

최근 언론 보도 등에 따르면 금융위원회는 오는 7월부터 차주별 DSR 규제 대상을 총 대출금 1억 초과로 확대할 방침입니다. 현재는 (올해 1월부터) 2억 초과 차주를 대상으로 DSR 40% (제2금융 50%)를 적용하고 있으며 7월부터는 총 대출금 1억을 초과하는 차주에게 같은 규제 (DSR 40%)를 적용할 예정입니다.

 

 

 

DSR 3단계가 시행되면, 7월부터 연봉 1억 원인 분들이 대출 원리금 상환액이 4천만 원이 되면, 추가 대출이 불가능하며 제2 금융권에서도 원리금 상환액이 연 5천만 원을 넘으면 추가 대출을 받을 수 없습니다. 

 

새 정부가 들어서면서 DSR을 완하 하거나 아니면 더는 강화하지 않을 것이라는 전망이 제기됐지만 정부는 지난해 2021년 10월 말 발표했던 '7월 DSR 규제 강화'는 그대로 실행하기로 했습니다. 

 

DSR 강화는 아파트 중도금 대출이나 전세대출에는 영향이 없습니다. 하지만 잔금대출에서는 DSR을 적용하기 때문에 자금 마련 계획을 철저하게 하지 않으면 아파트 입주 시점에 큰 혼란이 발생할 수 있습니다.

 

• 중도금 대출 전입 의무

마지막으로 중도금 대출받으면 아파트 입주와 동시에 전입해야 하는 규제입니다. 원희룡 국토부 장관은 최근 5월 23일 기자 간담회를 통해 당초 하반기로 알려진 분양가 상한제 개편을 6월로 앞당기기로 했으며 하반기 전월세 시장 불안에 대비한 전월세 대책도 6월에 함께 발표할 예정입니다. 

 

시장에서는 올해 8월부터 계약갱신 청구권을 소진한 신규 전세 물건이 나오면서 4년 치 보증금이랑 월세를 한꺼번에 인상하려는 집주인들로 전월세 시장이 다시 불안해질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 원 장관은 이날, 새 아파트에서 전월세 물건이 시중에 나올 수 있도록 분양가 상한제 아파트에 적용하는 실거주 의무와 주택담보대출 전입 요건도 손대겠다고 밝혔습니다. 

 

금융위원회는 지난 2020년 6월,  6.17 부동산 대책에 후속조치로 새로운 주택담보대출 규제를 2020년 7월 1일부터 시행했습니다. 해당 내용에 따르면 현재 규제지역(조정대상지역 등)에서 (중도금 등) 주택담보대출을 받으면 무조건 등기 후 6개월 내로 입주해야 되며 주택을 소유한 분들은 기존주택을 처분해야 합니다. 

 

여기서 말하는 주택담보대출에는 새 아파트 중도금이나 잔금대출도 해당됩니다. 중도금 등 대출받고 입주하지 않는 분들은 대출 회수와 함께 앞으로 3년 동안 모든 은행에서 신규 주담대가 금지되며 만약에 전세금 받아서 해당 대출을 상환해도 6개월 내로 입주해야 하는 의무는 사라지지 않기 때문에 3년 동안 신규 주택담보대출은 받을 수 없습니다. 

 

이 때문에 국토부에서는 해당 아파트 의무거주 시점을 늦추는 방안 등을 내놓을 것으로 전망되고 있습니다. 

 

 

 

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이상 윤석열 아파트 신규분양 중도금 대출 변경 총정리 필독 포스팅을 마치겠습니다. 2022년 전세자금대출 관련 포스팅과 윤석열 체제 기초연금 인상 지급시기 수급자격에 대한 내용도 일목요연하게 총정리했으니 필요하신 분들은 아래 링크를 클릭하시기 바랍니다.

 

 

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