공공분양 민간분양 차이 장단점 총정리

 

안녕하세요! 오늘은 공공분양 민간분양 차이 장단점 총정리 포스팅을 들고 왔습니다. 공공분양으로 공급되는 국민주택과 민간분양으로 공급되는 민영주택에 대해서 알아볼 건데요, 국민주택과 민영주택은 대상, 청약 가능 통장, 1순위 자격요건, 당첨자 선정방법이 비슷한 부분도 있지만 다른 부분도 있습니다.

 

 

 

1. 공공분양 (국민주택) vs  민간분양 (민영주택) 차이

 

• 공공분양 (국민주택) 민간분양 (민영주택) 기본 용어 정리

우선 용어 정리부터 간단하게 해보겠습니다. 

 

공공분양 (국민주택): 국가, 지방자치단체, LH, SH등 기관이 주관하여 국민주택규모의(주거전용면적 85㎡ 이하)의 주택을 공급 분양하는 것으로  분양의 주목적이 서민의 주거안정과 주거비 부담 완화입니다. 공급을 통해 이익을 창출하기보다는 국민들에게 상대적으로 저렴하게 주거공간을 공급하는 것이 목적입니다. 

 

민간분양 (민영주택): 민간분양은 흔히 알고 있는 자이, 래미안, 아이파크 등 사기업 건설사가 주관하여 주택을 공급 분양하는 것으로 분야의 주목적이 분양을 통한 이익 창출입니다. 이익 창출이 목적이기 때문에 주거 공간의 퀄리티를 극대화하여 아파트 브랜드 파워를 높이는 것이 특징입니다. 

 

 

• 공공분양 민간분양 분양방식

 

 

이러한 공공분양 민간분양은 분양 방식에서도 차이가 있습니다. 

 

	공공분양	민간분양
청약자격	가입기간/납입횟수/무주택	가입기간/예치금(납입금)
당첨 선정기준	저축총액/납입횟수	가점제/추첨제
면적	85㎡ 이하	제한없음

 

 

우선 청약자격 중 가입기간은 공공/ 민간 분양이 동일합니다.

 

 

청약통장 가입기간

[투기과열지구 및 청약과열지역] -가입 후 2년 경과

[위축지역] -가입 후 1개월 경과

[그외지역] -수도권 지역: 가입 후 1년 경과 -수도권 외 지역: 가입 후 6개월 경과

 

 

 

청약통장 가입 후 특정 기간이 경과해야 자격을 갖추게 됩니다.

 

 

공공분양 납입횟수

[투기과열지구 및 청약과열지역] -24회

[위축지역] -1회

[그외지역] -수도권 지역:12회 -수도권 외지역:6회

 

 

공공분양의 납입횟수는 청약통장의 예금한 횟수를 의미하며 지역에 따라 횟수가 상이합니다. 기본적으로 "수도권"과 "수도권 외 지역"으로 나뉘어있는데 수도권은 청약통장 가입기간 12개월 납입 횟수 12회 이상인 무주택 세대주나 세대원이 1순위입니다. 

 

수도권 외 지역은 6개월 이상 가입에 6회 이상 납입한 무주택 세대주나 세대원이 1순위가 됩니다. 그런데 그중에서 투기과열지구/ 청약과열지역/ 위축지역 이렇게 3가지 지역은 따로 빼서 다른 규정을 적용합니다.

 

 

 

용어가 좀 생소하실텐데 우선 투기과열지구는 낯설지 않으실 테고 청약과열지역은 말 그대로 청약 또는 분양시장이 과열될 우려가 있는 지역입니다. 여기는 투기과열지구와 동급 취급을 해서 조건을 좀 더 까다롭게 합니다. 

 

가입기간도 24개월 이상이어야 하고 납입도 24회 이상 해야만 1순위 자격을 주는데 중요한건, 여기는 세대원은 1순위 자격을 주지 않습니다. 세대원 중에 과거 5년 동안 당첨된 사람이 없고 해당 지역에 1년 이상 거주한 세대 중에서 그 세대주한테만 1순위 자격을 줍니다. 

 

위축지역은 말 그대로 청약 또는 분양시장이 위축될 우려가 있는 지역입니다. 이곳은 위축될 우려가 있기 때문에 반대로 조건을 아주 완화시켜줍니다. 

 

국민주택 청약 1순위는 그 자격자가 너무 많기 때문에 이 중에서 또 우선 순위를 정해서 당첨자를 가립니다. '국민주택'의 당첨자 선정 방법은 간단합니다. 우선 3년 이상의 무주택세대 구성원 중에서 전용면적 40㎡ 이하는 "납입횟수"가 많은 순, 전용면적 40㎡ 초과는 "저축총액"이 많은 순으로 당청됩니다. 

 

그런데 "납입횟수"를 따질 때 만 19세 이전에 납입한 것은 최대 24회까지만 인정해줍니다. "저축총액"을 따질 때는 1회 납입 당 10만 원씩만 인정해 줍니다. 그러니까 50만 원씩 10년 동안 넣은 사람보다 10만 원씩 11년 동안 넣은 사람이 유리합니다. 

 

 

민간분양-예치금-표

 

 

민영주택은 앞서 말씀드렸듯이 청약통장 가입 기간에 대한 조건은 똑같습니다만 "민영주택"은 청약통장 납입횟수를 보지 않습니다. 그냥 가입 기간만 충족하면 됩니다. 그리고 국민주택은 무주택자가 기준이었지만 민영주택은 유주택자도 가능합니다. 그런데 유주택자도 1순위 자격을 준다고 해서 당첨되기는 어렵습니다.

 

민영주택에서 당첨자를 선발하는 방식은 가점제와 추첨제 두가지 방식으로 진행되는데 가점제에서는 무주택 기간이 긴 사람이 무조건 유리하고 추첨제에서는 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 배정합니다. 전용 85㎡ 이하에서는 추첨제 물량이 아예 없는 경우도 있습니다.

 

결론은 민영주택 청약시청약 시 유주택자도 1순위로 넣어볼 수 있지만 당첨은 하늘에 별따기입니다. 예치금은 민영주택 청약 시 필요한 청약통장 잔액입니다. 민간분양의 예치금은 납입한 횟수와 상관없이 청약시점에 통장 예치 금액이 기준 금액만큼 있으면 됩니다. 지역, 전용면적에 따라 기준 예치금이 상이합니다.

 

서울이나 부산에서 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 1순위로 청약을 하시려면 청약통장에 최소 300만원이 있어야 합니다.

마찬가지로 그 밖의 광역시에서 전용면적 135㎡ 이하의 주택은 최소 700만 원이 필요합니다. 그런데 잘 보시면 최고 금액이 1,500만 원입니다. 

 

즉, 가입기간을 만족한 상태에서 청약통장에 1,500만 원이 들어있으면 어떤 지역이건 어떤 면적이건 민영주택 청약시에는 다 1순위 자격이 되는 겁니다. 그러니까 가입한지 24개월이 지난 통장에 1,500만원이 들어있다면 민영주택에 대해서만큼은 정말로 만능통장이 되는 겁니다. 그런데 이걸 위해서 매달 40~50만 원씩 무리해서 넣지 말고 한 달에 10만 원씩만 넣어도 됩니다. 나중에 입주자 모집 공고 전까지 필요한 만큼 한 번에 몰아서 입금할 수  있고 한번에 몰아넣기는 1,500만 원까지 가능합니다. 

 

간략하게 요약해드리자면 국민주택은 되도록 빨리 가입한 사람이 유리한데 그 기준점이 만 17세며 저축총액을 따질 때는 한 번에 많은 금액보다는 매월 10만 원씩 밀리지 않고 꾸준히 넣은 사람이 유리하다는 것. 그리고 가점제와는 상관없다는 것 기억하시면 됩니다.

 

 

 

민영주택은 청약통장 가입기간과 지역별 기준 예치금이 중요하고 납입회수는 따지지 않는다는 것 유주택자도 1순위가 될 수 있지만 당첨은 하늘에 별 따리 라는것. 당첨자를 선정하는 방식은 가점제와 추첨제가 있는데 추첨제 조차도 무주택자들이 유리하다는 것 기억하시면 되겠습니다.

 

이렇게 설명드린 분양정보는 일반공급을 기준이며 일반공급 이외에도 다자녀 가구/ 신혼부부/ 국가유공자 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 분양받을 수 있도록 지원해주는 제도인 '특별공급'또한 있으니 더 당첨 확률이 높은 공급 제대롤 선택하여 청약을 신청하시기 바랍니다. 

 

2. 국민주택 민영주택 장단점

 

• 국민주택 장단점

먼저 장점부터 알아보겠습니다.

첫 번째, 보통 LH, SH를 생각하면 주택 퀄리티가 떨어진다고 보는 경우가 많은데 최근에는 시공자가 민간 건설사인 경우가 대부분이라 공공분양이라고 주택의 질이 절대 떨어지지 않습니다. 

두 번째 민영주택 대비 분양가가 저렴하여 목돈이 없거나 신혼부부에게는 큰 메리트가 될 수 있습니다.

세 번째 입주시기가 빠릅니다. 민영주택은 입주하는데 2년~2년 반 정도 소요되는데 비해 국민주택은 1년 안으로 입주할 수 있습니다. 또 특별공급 물량이 민간 분양에 비해서 많기 때문에 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 특공 등의 특별 공급 물량을 노리기에도 좋습니다.

 

단점은 실거주 의무기간입니다. 대출을 받고 전세를 내준 다음 다시 상환하는 방식을 사용할 수가 없게 되어 잔금을 치르지 못하는 경우도 생겨 말이 많습니다. 청약 당첨이 되면 3년~5년까지 실거주를 해야 하는 의무가 생기게 되죠. 그래서 미리 자금조달 계획을 짜고 청약 신청을 하셔야 곤란한 상황을 피하실 수 있습니다.

 

또 한 가지는 청약 통장 납입시 매달 10만 원씩 해야 납입 횟수가 인정이 된다는 사실입니다. 저렴하고 혜택이 많은 만큼 민간분양보다 조건이 까다로울 수밖에 없는데요. 청약을 넣을 지역에 일정 기간 거주 요건도 존재합니다. 

 

분양 가격이 인근 시세의 80% 미만일 경우 최대 10년까지 전매제한을 받는 단점도 존재합니다. 

 

또 조건이 까다롭습니다. 그래서 청약에 당첨됐는데 나중에 부적격 판정을 받지 않기 위해서는 청약 신청하기 전 아파트 모집 공고를 자세히 살펴보고 시공사에 연락하여 부적 격적으로 판정받을 부분이 있는지 체크해두시는 것도 좋습니다. 

 

• 민영주택 장단점

먼저 장점부터 살펴보겠습니다.

첫 번째, 아무래도 건설사들의 경쟁이 있기 때문에 시설, 인프라, 조경, 인테리어 등이 공공보다는 조금 더 퀄리티 있습니다. 분양가도 더 비싸고 건설사들은 이윤을 챙겨야 하는 입장이기 때문이죠.

두 번째, 청약 당첨 후 2년에서 2년 반 정도의 텀이 있기 때문에 그 사이에 부족한 자금을 조금 더 모을 수 있습니다. 자금을 모으는데 국민주택보다 여유를 가질 수 있습니다. 

 

단점으로는

국민주택보다 상대적으로 비싼 편이어서 가격 부담이 있고 1순위더라도 가점제와 추첨제로 선발이 이루어집니다.

 

 

 

 

다음 포스팅은 공공분양 민간분양 소득기준 관련 포스팅을 들고 오겠습니다. 윤석열 체제 아파트 신규 분양 중도금 대출 및 공공임대주택 통합공공임대주택 관련 총정리한 아래 포스팅도 참고하시기 바랍니다. 

 

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