전세사기 안당하는법 예방 주의사항, 이렇게 방지하기

예전에도 그랬지만 지금도 여전히 전세사기가 판을 치고 있는데요. 그래서 오늘은 전세사기 안당하는법 예방 주의사항 관련 포스팅입니다. 주의사항 내용을 잘 지키시면 충분히 방지 가능합니다. 워낙 중대한 사안이라 두 번의 포스팅으로 나눠서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

1. 전세사기 안당하는법

 

먼저 전세에 대해 정의를 하자면 여러분이 익히 아시는 그 전세는 법적으로는 전세가 아닙니다. 일반적으로 보증금을 좀 많이 걸어서 월세를 거의 안 내는 형태를 관용적으로 전세라고 합니다. 그런데 원래 법적으로는 전세권 등기를 해야 전세입니다. 그래서 우리가 흔히 말하는 전세는 사실 보증금이 많은 임대차입니다. 이 점부터 분명히 아셔야 합니다. 

 

'나는 전세 사기 안 당하겠지, 설마 내가 당하겠어?' 라며 안일하게 생각하시는 분 있으실 텐데요. 절대 안일하게 생각하지 마십시오. 전세 사기당하는 분들은 바보라서 당하는 것이 아닙니다. 바로 지금 전세를 알아보는 여러분이 당할 수도 있다는 점을 아셔야 합니다. 전세 사기를 당해서 나오는 경매 물건이 정말 많습니다. 지금도 한 달에 몇십 건씩, 또는 몇백 건씩 나옵니다.

 

전세사기를 당했다는 것은 전세금 즉, 목돈을 돌려받지 못해서 문제가 되는 것인데요. 전세 사기의 끝은 대부분 이렇게 경매 또는 공매로 또 다른 누군가가 낙찰을 받아서 보증금을 거의 돌려받지 못하는, 그러니까 집주인이 바뀌고 쫓겨나거나 내가 울며 겨자 먹기로 집값보다 비싸게 낙찰받는 것이 끝이라고 할 수 있습니다. 물론 더 다양한 경우가 있겠지만 대부분은 이렇습니다. 

 

▣ 신축빌라 주의

 

첫 번째 전세사기 주의사항으로 신축빌라입니다. 보통 전세사기는 신축 빌라에서 대부분 일어납니다. 신축 빌라로 전세 알아보시는 분들, 한번 더 생각해보셔야 합니다. 신축 빌라에 가면 대부분 정말 깨끗하고 인테리어도 아기자기하게 예쁘게 되어있어서 혹하고 넘어가시는 분들이 많습니다. 그렇지만 기억하셔야 하는 것이 요즘 같이 부동산 하락기에는 일부 아파트들도 몇억씩 뚝뚝 떨어지는데 빌라는 더 심각합니다. 내가 들어가는 곳이 신축빌라 전세라면 특히 더 주의하셔야 합니다. 

 

▣ 공인중개사 말만 믿지 말기

 

두 번째는 '공인중개사 말만 믿지 마라'입니다. 통계적으로 전세사기를 당한 분들을 보면 공인중개사 말만 믿고 그냥 '아무 문제없겠지' 하고 계약했다가 당하시는 분들이 정말 많습니다. 구체적으로 살펴보면 이 공인중개사들도 전세사기를 가담하는 사람일 수도 있고, 나중에 일이 터졌을 때 이 사람들 믿고 해 봐야 아무런 구제 방안이 없습니다.

 

그래서 스스로 등기부등본 보는 법도 아래 상세하게 포스팅했으니 참고해주세요.

 

등기부등본 보는법 주의사항 표제부 갑구 을구 중학생도 이해가능

 

공인중개사가 하는 말 중에 '공제 증서'라는 것이 있는데요. 이것도 의심하셔야 합니다. 공제증서 보여주면서 사건 터져도 보증금 다 돌려받을 수 있다고 하면서 공제증서를 복사해 줍니다. 그럼 보통 사람들은 '이런 것까지 주는데 설마 무슨 일 있겠어?'라고 생각하게 됩니다. 이 공제증서만 맹신하지 마시고, 공인중개사 말만 믿지 마시고 내가 꼭 손수 알아봐야 할 몇 가지가 있습니다. 

 

2. 전세사기 예방

 

그럼 지금부터 제가 전세사기를 예방하기 위해 들어가기 전 반드시 알아야 할 몇 가지에 대해 말씀드리겠습니다. 

 

▣ 시세

 

첫 번째로 시세를 의심하라입니다. 보통 전세사기 일어나는 곳들을 유심히 보면 전세 보증금이 매매가보다 높거나 비슷한 곳들이 있는데 이런 곳은 조심하셔야 합니다. 보통 역전세라고도 하는데 신축 빌라 조심하라고 하는 것도 한 가지 이유입니다. 왜냐하면 신축빌라는 시세를 파악하기가 매우 어렵습니다. 나와 전세 계약을 성사시키려는 공인중개사 말만 믿지 마시고 내가 직접 발품 팔아서 인근 공인중개사 사무실이나 또는 국토부 실거래가나 인터넷 등을 활용해서 인근 유사한 빌라의 시세를 직접 알아보셔야 합니다. 

 

만약 내가 들어가려는 빌라의 매매가가 1억이고 전셋값 보증금이 9천만 원이라고 한다면 인근 유사한 빌라의 매매가와 전세가 보증금을 알아보십시오. 주위를 알아봤는데 유사한 빌라의 매매가가 8천이고 전세가 보증금이 6천이라고 한다면 들어가시는 것을 재고하셔야 합니다. 

 

 

 

내가 전세로 들어가는 부동산의 매매가를 직접 알아보셔야 합니다. 왜냐하면 실제는 매매가, 그러니까 집값이 8천이고 전세가 보증금이 9천이라면 이 집은 나중에 경매로 나왔을 때, 임차인의 대향력이 있다면 낙찰자 입장에서 집값보다 내가 인수해야 할 보증금이 더 많기 때문에 아무도 낙찰받지 않게 되고, 결국 임차인이 울며 겨자 먹기로  8천 짜리 집을 9천에 낙찰받거나 보증금을 영영 돌려받지 못할 수도 있습니다. 

 

▣ 등기사항 전부증명서

 

두 번째는 등기사항입니다. 등기사항 전부증명서를 봤을 때 나의 전입신고 날짜보다 같거나 다른 선순위 권리가 있다면 재고하셔야 합니다. 임차인의 대항력은 내가 한 전입신고 날짜로 대항력 여부를 판단하죠. 대항력이란 쉽게 말하면 내 보증금을 누구한테든 받을 수 있는 권리인데요. 

 

등기부등본을 딱 봤을 때 내 전입신고 날짜보다 같거나 빠른 다른 근저당권, 압류, 가압류 등이 있다면 재고하셔야 합니다. 왜냐하면 경매에 나왔을 때 그런 선순위 권리들이 먼저 배당을 받고 나는 대항력이 없음으로 쫓겨나기 때문입니다. 

 

▣ 집주인의 세금 미납 확인

 

세  번째는 세금입니다. 시세를 알아봤는데 매매가가 전세가 보증금보다 훨씬 높고 등기를 봤을 때, 나보다 선순위 권리가 없으면 다행인데 , 이때 한 가지 더 주의하실 사항이 있습니다. 바로 세금인데요. 이게 물론 압류로 등기에 잡혀있을 수도 있지만 이런 세금 체납은 집주인 본인이 아니고서야 미리 알 수 없는 경우가 있습니다. 집주인의 미납된 세금이 많아서 향후 나에게 문제가 될 수 있다는 말입니다. 

 

그래서 전세 계약하실 때 반드시 집주인한테 국세 또는 지방세 완납증명서를 보여달라고 하십시오. 집주인이 만일 이것을 안 보여준다면 재고하셔야 하겠죠? 경매에 넘어갔을 때 법정 기일이 빠른 조세 채권이나 당해세, 그러니까 종부세랑 재산세 등은 먼저 배당이 돼서 내가 한 푼도 받지 못할 수도 있습니다. 

 

▣ 전세보증보험 가입

 

네 번째는 전세 보증보험 가입입니다. 전세 보증보험에 가입한다면 나중에 보증금을 돌려받지 못해도 보증보험 회사에서 돌려받을 수 있습니다. 다만 이 보증보험을 다 들어주지는 않습니다. 혹시나 마음에 드는 전셋집을 찾으시거든 전세 보증보험이 가입되는지, 아니면 가입이 안 되는지 알아보십시오. 알아봤는데 전세보증보험 가입이 거절되는 집이라면 재고하셔야 합니다. 

 

이렇게 제가 몇 가지 이야기를 해봤는데요. 크게 네 가지 정도를 주의하시고 알아보시면 됩니다. '내가 굳이 이런 것까지 알아야 되나?'라고 생각하시는 분도 있을 수 있습니다. 그렇지만 내 재산은 내가 지킬 줄 알아야 합니다. 인간의 삶에 있어 가장 중요한 세 가지인 의. 식. 주 중에 '주'이다 보니 평생 내가 어디 살아도 살 것이고, 이것은 내가 알아야 할 필수 지식입니다. 그런데 알고 보면 그렇게 어렵지도 않습니다. 

 

그리고 또 하나 더 말씀드리면 전세사기를 당한 분들 보고 '왜 하고많은 집중에 전세사기 집 들어가서 당하냐'라고 말씀하시는 분도 계신데요.  그건 공인중개사를 맹신했을 수도 있고, 집이 너무 예뻐서, 혹은 회사랑 가깝고 가성비 좋은 집이라 생각해서 등 다 각자의 이유가 있습니다.

 

제가 지금까지 조심하라고 말씀드린 것들 중 하나 걸리는 게 있는데도 불구하고  이 집에 너무 들어가서 살고 싶으시다면 월세를 좀 더 많이 내더라도 보증금을 작게 거시기 바랍니다. 

 

왜냐하면 나라에서 어느 정도 금액은 우선적으로 보호해 주자고 정해놓은 금액이 있는데 이 기준이 현재 서울시는 5천만 원까지 받을 수 있으며 과밀 억제권역을 비롯한 용인시와 화성, 세종, 김포는 4,300만 원까지 가능합니다. 그리고 광역시와 광주시, 안산, 파주, 이천, 평택은 2,300만 원까지 가능합니다. 그 외 지역은 2,000만 원까지 최우선 변제 금액이 적용됩니다.

 

물론 이 금액은 최우선 담보물권의 날짜에 따라 적용되는 금액이 다르니 확인이 필요한 상황이긴 합니다. 제가 나열해드린 것은 현재 기준입니다. 경매에 나와도 이 금액은 먼저 최우선으로 주기 때문에 이 금액까지만 딱 보증금으로 거시고 나머지는 월세로 전환해서 사십시오. 만약 그게 안 되는 집이라면 또 재고하셔야 합니다. 

 

다만 등기부등본이 세대별로 구분되어 있지 않은 다가구 건물은 건물에 거주 중인 모든 사람들의 보증금을 전부 합치기 때문에 임대차 계약 체결 시 선순위 보증금을 꼭 체크해야 한다는 점 감안하셔야 합니다. 

 

오늘은 전세 사기에 대하여 얘기해 봤는데요. 다음 포스팅에서는 앞에서 말씀드린 전세 사기당해서 경매로 나온 물건들을 직접 보여드리겠습니다. 

 

 

 

 

이상 전세사기 안당하는법 예방 주의사항 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.

 

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